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La Loi en Espagne : L’explication de la valeur cadastrale
La « valeur cadastrale (valor catastral) » d’une propriété en Espagne est une estimation de sa valeur en capital. Le système cadastral n’est pas le registre foncier — qui enregistre la propriété juridique du bien — et cette valeur est utilisée pour calculer le volume et le montant des taxes foncières dues pour chaque propriété.
Pour connaître la valeur cadastrale d’un bien, il suffit de vérifier le montant figurant sur le reçu de l’IBI ou de consulter le bureau du cadastre, qui doit se trouver dans votre mairie. Sachez toutefois que les autorités ne permettent qu’aux personnes ou aux sociétés avec une participation dans l’immeuble en question de consulter sa valeur cadastrale, ce qui signifie que vous ne pouvez pas vérifier la valeur cadastrale de la maison de votre voisine. Ceci peut être problématique, comme il sera expliqué ci-dessous.
Comment est calculée la valeur cadastrale
La valeur cadastrale est calculée par les employés du gouvernement autonomique en utilisant un ensemble plutôt strict et complexe de lignes directrices en matière d’évaluation. Cela doit garantir une cohérence au sein de la commune, mais tous les experts s’appuient, au départ, sur une description de la propriété et de son utilisation. Ils obtiennent cette information par l’intermédiaire d’observations personnelles, de demandes de permis, d’études et de photos aériennes.
Comme les informations utilisées pour calculer la « nota simple » et la « valeur cadastrale » sont obtenues via des moyens différents, parfois, des variations dans les descriptions des propriétés peuvent se produire.
Le cadastre peut être l’une des sources les plus fiables d’information pour régler des conflits de délimitation en raison de l’exactitude de ses registres historiques et des estimations des dimensions enregistrées. Cependant, des modifications et des extensions tardives ont pu fausser le cadastre, il n’est donc pas toujours 100 % précis.
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Variations dans les descriptions de propriété
Etant donné que les détails utilisés pour créer à la fois la “nota simple” et la “valor catastral” sont obtenus par différents moyens, des variations occasionnelles dans la description des propriétés peuvent se produire. La divergence la plus fréquente entre les deux tend à provenir du fait que les registres fonciers sont compilés au moment de la construction, de sorte que les dimensions de la propriété sont déclarées plutôt que garanties: c’est-à-dire que les plans sont enregistrés plutôt que physiques, mesurés. les dimensions et les modifications ultérieures ne sont pas notées.
Une fois que la taille et l’utilisation de la propriété (résidentielle, agricole, etc.) sont déterminées, un taux par mètre carré lui est appliqué. Ce taux fonctionne comme une estimation de la valeur de vente de la propriété et est calculé à partir des informations restantes sur la propriété et des ventes réelles enregistrées de propriétés similaires.
Valeurs du quartier
Ces informations sont revues toutes les quelques années afin de garantir leur comparabilité avec le marché et les propriétés voisines. Elle est menée municipalité par municipalité et toutes les propriétés voisines sont donc évaluées de la même manière.
Comme on pouvait s'y attendre, cette approche peut avoir ses inconvénients, ce qui permet à la valeur catastrophique de n'avoir aucune relation réelle ou tangible avec la valeur réelle réelle de la propriété et du terrain. L'influence des valeurs catastrophiques des propriétés voisines est donc extrêmement importante.
Calcul des gains en capital
La cohérence et la précision sont essentielles pour que chaque propriété soit soumise aux mêmes normes de calcul. Une mauvaise pomme peut fausser le boisseau, pour ainsi dire. Mais c’est l’effet multiplicateur des calculs des autorités fiscales et des politiciens qui a une influence plus dramatique sur la valeur monétaire d’une propriété.
La valeur catastrophique sera utilisée pour calculer le gain en capital sur une propriété lors de la vente, ainsi que pour le montant de l'IBI (ou taxe foncière locale) qu'un propriétaire doit payer chaque année.
Option d'appel "valeur"
Si vous estimez que la valeur catastrophique de votre propriété ou de la propriété que vous êtes intéressé à acheter est inexacte, vous pouvez faire appel, mais seulement au moment de la réévaluation.
Vous avez seulement une courte fenêtre pour faire ceci, et cela peut être une procédure incroyablement complexe impliquant plus de dépenses, pas moins. Ne faites donc appel que si vous êtes convaincu que la valeur catastrophique est excessivement inexacte.
Rappelez-vous ...
Lors de l’achat d’un bien, il est impératif de vérifier à la fois le Registre foncier et ceux du cadastre afin de vérifier l’absence d’erreur, et pour s’assurer que ces dernières sont bien prises en compte et corrigées. Si ce n’est pas le cas, c’est vous l’acheteur qui devrez assurer les coûts d’obtention des permis, payer les amendes ou effectuer les travaux nécessaires afin de régler toute inexactitude. Un bon avocat devrait être en mesure de vous aider avec professionnalisme et diligence au cours de ce processus, mais vous aurez souvent besoin d’embaucher un arpenteur-géomètre agréé pour comparer la taille et l’utilisation réelles du bien, en les comparant avec la note simple enregistrée et les dossiers du cadastre.
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Dernière mise à jour (9 janvier 2019)
Si vous souhaitez vous tenir au courant de la législation espagnole la plus récente en matière de valeur catastrophique, lisez l’article suivant du blog VIVA:
Conseils juridiques en Espagne: changements importants dans Valor Catastral en 2019
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